Qui signe, qui vote, qui paie
Trois acteurs, trois rôles distincts, et c’est la confusion entre les trois qui produit l’essentiel des litiges.
Le syndicat des copropriétaires est le client : c’est lui, personne morale, qui est partie au contrat. Le syndic ne signe qu’en exécution d’une décision d’assemblée : la loi du 10 juillet 1965 lui donne mission d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, pas de choisir seul son prestataire. L’assemblée générale décide, et vote le budget prévisionnel qui porte la dépense.
Conséquence pratique : un contrat d’entretien signé par le syndic sans mandat de l’assemblée est contestable. Et un conseil syndical qui veut changer de prestataire ne peut pas le faire par lui-même — il prépare, l’assemblée tranche.
La dépense, elle, se répartit en charges générales selon les tantièmes, sauf si le règlement de copropriété prévoit une clé particulière pour l’entretien. Les fourchettes de budget sont détaillées dans notre page sur le nettoyage de copropriété, avec un calculateur par nombre de lots.
Le syndic, seul
- Signe les actes conservatoires urgents
- Exécute ce que l’assemblée a voté
- Ne choisit pas le prestataire d’entretien
- Un contrat signé sans mandat est contestable
L’assemblée générale
- Choisit le prestataire et vote le contrat
- Vote le budget qui porte la dépense
- Décide à la majorité de l’article 24
- Peut donner mandat au conseil syndical pour instruire
Les clauses à exiger
Un contrat d’entretien tient en quatre pages. Ce qui compte n’est pas sa longueur mais sa précision : tout ce qui n’y figure pas sera facturé en supplément, ou ne sera pas fait. Cochez ce que vous voulez y voir.
Les clauses à exiger dans le contrat
Cochez ce que vous voulez y voir figurer. Ce qui reste décoché est à ajouter avant signature.
Deux clauses pèsent plus que les autres. La première est le périmètre écrit zone par zone : sans lui, aucun manquement n’est démontrable, parce qu’il n’y a rien à quoi comparer. La seconde est la continuité de service : que se passe-t-il quand l’agent est absent, sous quel délai il est remplacé, et avec quelle information au conseil syndical.
Pour la rédaction du périmètre lui-même, notre cahier des charges de nettoyage se remplit zone par zone et s’annexe directement au contrat.
Ce que le contrat ne couvre jamais sans le dire
Une part des tensions vient moins d’un manquement que d’un malentendu sur le périmètre. Certaines prestations que les copropriétaires croient incluses le sont effectivement ; d’autres, qu’ils croient aussi incluses, ne le sont jamais sans ligne dédiée.
Cru hors contrat, mais inclus
- Le réassort des consommables sanitaires
- La remise en ordre après une réunion de copropriété
- Le signalement des ampoules grillées
Vraiment hors contrat
- La vitrerie en hauteur et les parties vitrées extérieures
- Le décapage et la remise en état des sols
- Le nettoyage après sinistre ou après travaux
- La désinsectisation et la dératisation
La règle est simple : tout ce qui demande du matériel spécifique, une habilitation ou une intervention ponctuelle sort du forfait d’entretien courant. Vitrerie en hauteur, décapage de sols, remise en état après dégât des eaux, traitement 3D : ces prestations se chiffrent au passage, deux à quatre fois par an, et figurent dans une annexe distincte du contrat.
Écrivez-les quand même, même si vous ne les commandez pas tout de suite. Un tarif négocié à la signature coûte toujours moins cher qu’un devis demandé dans l’urgence un lundi matin.
Vous préparez le renouvellement de votre contrat d’entretien ?
Demander un devis comparable →Durée, reconduction et dénonciation
La quasi-totalité des contrats d’entretien de copropriété sont conclus pour un an, avec tacite reconduction. Si personne ne dit rien avant l’échéance, le contrat repart pour douze mois aux mêmes conditions.
Le préavis de dénonciation est fixé par le contrat, pas par la loi. Trois mois est de loin le plus courant. Il se compte à rebours depuis la date anniversaire, et c’est la date de première présentation du recommandé qui fait foi.
La longueur du préavis n’est pas un détail de forme : à six mois, la décision de changer se prend un semestre avant la fin du contrat, donc avant même d’avoir le recul d’une année complète.
Un point que beaucoup de conseils syndicaux ignorent : la loi Chatel ne s’applique pas. Elle protège les consommateurs et les non-professionnels ; un syndicat de copropriétaires agit pour la gestion de l’immeuble et n’en bénéficie pas en principe. Aucun rappel d’échéance ne vous est dû. La surveillance du calendrier est à votre charge. La procédure complète est détaillée dans notre guide pour résilier un contrat de nettoyage.
Le calendrier à tenir
C’est ici que se perdent la plupart des changements de prestataire : non pas sur le fond, mais sur les dates. Deux contraintes se superposent — le préavis du contrat, et la date de l’assemblée générale annuelle. Il faut que la seconde tombe avant la première.
| Quand | Qui | Quoi |
|---|---|---|
| Juin | Conseil syndical | Bilan de l’année, relevés de contrôle à l’appui |
| Juillet – août | Conseil syndical | Cahier des charges, consultation de trois prestataires |
| Début septembre | Syndic | Inscription de la question à l’ordre du jour de l’AG |
| Avant le 30 septembre | Syndic | Envoi du recommandé de dénonciation |
| AG d’automne | Assemblée | Vote du nouveau contrat, majorité de l’article 24 |
| Décembre | Les deux prestataires | État des lieux, transfert des clés, reprise du personnel |
| 1er janvier | Entrant | Première intervention |
L’ordre compte : on dénonce avant l’assemblée, pas après. Dénoncer sans avoir voté le remplaçant est inconfortable mais rattrapable ; voter un remplaçant sans avoir dénoncé à temps vous laisse avec deux contrats, dont un que vous payez pour rien.
Si l’assemblée ne peut pas se tenir à temps, la dénonciation reste la priorité : elle se révoque plus facilement qu’une reconduction ne s’annule. La suite du processus est décrite dans notre guide pour changer de prestataire de nettoyage.
Ce qui fait déraper un contrat de copropriété
Le périmètre non écrit. « Entretien des parties communes » ne veut rien dire. Les caves, le local à poubelles, le parking, les vitrages de hall et la sortie des bacs doivent être nommés, ou ils ne seront pas faits.
La sortie et la rentrée des bacs oubliées. C’est la première source de rappel à l’ordre en copropriété, et c’est presque toujours hors contrat. Précisez les jours, et qui agit en cas de jour férié.
Les consommables non attribués. Ampoules, sacs, produits : qui fournit, qui stocke. À défaut, chacun attend l’autre.
Aucun rituel de contrôle. Un contrat sans dispositif de suivi dérive au troisième mois, mécaniquement. Nous l’avons documenté dans notre article sur la qualité qui baisse après trois mois, et le dispositif à mettre en face est détaillé dans notre grille de contrôle qualité d’un prestataire de nettoyage.
Le prix comparé hors périmètre. Deux devis ne se comparent que s’ils répondent à la même demande. Nos relevés de marché figurent dans l’article prix du nettoyage, et les dix critères qui séparent deux offres dans notre guide pour choisir une entreprise de nettoyage. Pour nos prestations en immeuble, voyez notre pôle copropriété et habitat.
Questions fréquentes
Qui signe le contrat de nettoyage d’une copropriété ?
Le syndic signe, mais au nom du syndicat des copropriétaires et en exécution d’une décision d’assemblée générale. La loi du 10 juillet 1965 lui donne mission d’exécuter les décisions de l’assemblée, pas de choisir seul le prestataire. Un contrat signé sans mandat de l’assemblée est contestable.
Quelle majorité pour voter un contrat d’entretien en AG ?
La majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, dite majorité de l’article 24, s’agissant d’un acte d’administration courante inscrit au budget prévisionnel. Le montant est voté avec le budget.
Comment rédiger un contrat de nettoyage de copropriété ?
Quatre pages suffisent si elles sont précises : identification des parties, périmètre détaillé zone par zone avec fréquences, modalités d’exécution (horaires, accès, consommables, remplacement en cas d’absence), prix et révision, durée et préavis, dispositif de contrôle, et pièces de conformité à fournir annuellement.
Quelle est la durée d’un contrat de nettoyage de copropriété ?
Un an avec tacite reconduction dans la très grande majorité des cas. Le préavis de dénonciation est fixé par le contrat, le plus souvent trois mois avant la date anniversaire, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
La loi Chatel s’applique-t-elle à un syndicat de copropriétaires ?
En principe non. La loi Chatel protège les consommateurs et les non-professionnels ; un syndicat de copropriétaires agit pour la gestion de l’immeuble. Aucun rappel d’échéance ne lui est dû, et son absence n’ouvre aucun droit de résiliation. La surveillance du calendrier incombe au syndic.
Quelle est la loi qui régit le nettoyage des parties communes ?
La loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété et son décret d’application du 17 mars 1967. Ils organisent la répartition des charges d’entretien, le rôle du syndic et les majorités de vote. Aucun texte n’impose une fréquence de nettoyage : elle relève du règlement de copropriété et de la décision d’assemblée.